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文/楊雲龍（文心建設開發部副理）2017/08/04

臺灣都市更新自中華民國八十七年十一月十一日由總統令公布都市更新條例至今已歷時十九年，中央政府開始積極推動都市更新政策至今也屆十一年光陰。台北市都市更新成果至2016年12月31日止統計，自行劃定單元計1048案、申請審議會審議更新事業計畫計367案、核定個案計266案，其中已興建完成卻僅103案，施工中也僅有67案。若以申請劃定完成及興建完成之比例僅有10%的完成率，可見都市更新成案比例不僅低且處處充滿著令人不解的疑惑。

台北市政府近年來積極推廣多元都市更新政策，讓沈寂一時的都更冷飯再度熱炒，都更業者心中的明星都更案也因此受到產、官、學界之關注，諸如：文林苑案、永春社區案及正義國宅案等三大明星都更案，近來也因為媒體曝光過度而產生正、反兩極的諸多爭議輿論。

台北市永春社區都更案自民國2000年06月26日公告劃定為更新地區至今，因整合未達百分之百造成不同意戶持續抗爭，期間實施者於2006年04月21日及2013年01月30日兩度申請「變更都市更新事業計畫及變更權利變換計畫審議案」，都更時程的延宕已造成地主及都更參與者長達十六年的光陰流逝。

近兩日地產媒體紛紛報導永春都更案判決出爐，由最高行政法院判決上訴駁回確定，也就代表著被告(臺北市政府)敗訴定讞，此消息震驚社會大眾。雖然法院日前發文已說明「受理104年度訴字第439號都市更新事件（永春都更案）」之合理判決原由，此舉仍無法撫平施行都市更新之各級主管機關、審議委員、都更從業者，以及參與都更同意戶，歷年來因為時間成本的延宕所造成的心理創傷。

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宜誠建設標榜著此建案隔音佳、採光、通風良好，這些都是讓生活品質更好的必要條件，也是我買房的標準，所以讓我特別有興趣一探究竟。沒想到看了那麼喜歡，坪數、房子的所有條件都是我要的！建材也安全，讓一家大小能安心的進駐無後顧之憂。公設設施應有盡有，舉凡兒子最常去的健身房到老婆的最愛ＳＰＡ烤箱、瑜珈教室都有！雖然價格不是頂便宜，但我相信一分錢一分貨，最重要的是能給家人最安全最舒適的家，那才是我的初衷。

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文/楊雲龍（文心建設開發部襄理）2017/5/10

近年來臺灣政府為延緩都市蔓延之異象，由民進黨政府推出都市更新多元方案，依法令適用分為三大類別：「都市更新條例修正草案」、「都市危險及老舊建築物加速重建條例」、以及「臺北市土地使用分區自治條例第十條之一之老屋重建方案」。本文試就近日來由立院部務會議通過之『都市更新條例修正草案』進行說明及建議，修正草案後續仍須經由行政院、立法院審議後始能定案，但仍值得都市更新從業者持續關注並提供相關之政策配套及建議。

都市更新條例自中華民國八十七年十一月十一日由總統令公布至今，共經歷了八次修正，並於第九次修正之官方資料中顯示已由現行條文67條，於修正後變更為88條，其中修正範圍包含現行條文第三十六條政府代拆機制、更新單元劃定原則之擬定、公辦都更之推動機制、都市更新事業概要及事業計畫同意比例門檻調升、都更審議程序之簡化及聽證程序之落實、都更實施者資訊之充分揭露、公有土地參與都更之彈性、權利變換專業估價者委任原則、都更獎助上限規定及政府主導更新之獎勵放寬原則、修正現行條文第四十六條協議合建稅賦減免原則、更新單元內之社會弱勢者之扶助安置計畫，以及新舊條例銜接等相關條文修正。

都市更新條例內最具爭議之「政府代拆條款（現行條文第三十六條第一項）」修正為第五十四條「屆期不自行拆除者，除已由所有權人同意由實施者代為拆遷外，應由實施者先行協調，並檢具協調紀錄請求主管機關代為拆除或遷移…」，如果實施者未經所有權人同意便逕行拆除，依修正條例第七十九條規定處以最高罰緩五百萬元以下之罰金外，並令其停止更新程序。

筆者以為，上述政府代為拆除之修正法令雖看似保留政府代拆之職能，但實際上卻已名存實亡，政府代拆之職能以「行政救濟」方式避實而擊虛，給予「不同意戶」不服主管機關調處之權利，採無限輪迴之行政救濟方式，抵制調處結果以凌遲實施者，逼迫實施者因無法負擔行政救濟程序之時間成本而讓利或停損。

文/楊雲龍（文心建設開發部襄理）

近年來，臺灣主要城市地價不斷飆漲，造成房地產業者無力於主要城市購地，民眾亦因無法負擔一線城市房價，只能被迫選擇往外圍二線城市進行購屋，進而產生蛙躍式都市發展現象。臺灣政府為延緩都市蔓延之異象，首先由臺北市推出都市更新多元方案，依法令適用分為三大類別：「都市更新條例」、「都市危險及老舊建築物加速重建條例」、以及「臺北市土地使用分區自治條例第十條之一之老屋重建方案」。
本文就近日來最熱門且具爭議性之『都市危險及老舊建築物加速重建條例』（以下簡稱危老重建條例）議題進行說明與建議，自危老重建條例4月25日於立院三讀通過後，意外地引起產、官、學界熱烈討論，雖然褒貶聲浪不斷，但從政府政策的角度來看，都市危險及老舊建築物的加速重建已勢在必行，施行細則的擬定及相關配套計畫的制定亦是刻不容緩。
「危老重建條例」明訂須經「土木技師公會及結構技師公會」專業技師鑑定評估後始可判定為老舊及危險建築物，於新法施行日起實施期間僅十年，並於條例第五條規定將於西元2027年5月31日為最後落日期限。近日來多位學者紛紛表示，本條例初期評估雖未於條例中明示，但實質上卻已強制限縮鑑定評估資格，亦被質疑是否有圖利之嫌？專業技師鑑定之簽證或出具不實評估報告書之罰責，雖於條例第十一條規定違反者處以新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰鍰，但卻未明訂監察機關單位「監督查驗之責」。
再者，「危老重建條例」第六條所規定之容積獎勵申請，深深吸引危老建物所有權人之眼球，乍聽之下確實令人心動，因申請者僅需取得專業技師鑑定評估報告書及簽證後，並符合「亟待拆除重建或符合條例規定之三十年以上老屋」，即可享有重建計畫範圍內建築基地之「最高基準容積1.3倍，或原建築容積1.15倍」，倘若於條例施行三年內申請者，再加碼給予額外之「基準容積10%獎勵」。

文/楊雲龍（文心建設開發部襄理）

都更、老屋重建議題近日來再度升溫，北市府辦理「居住正義論壇」至今已達第三場，不僅柯市長親臨指導，「蘇、花」兩大主官更是大力倡導「公私協力改革都更效能」。學者提出以結合學界、專業實務界及公部門資源，以學界建構平台為基礎，專業實務界推動為輔，加強公部門作為並提升行政效能，始能加速都更成效、改革效能。
再者，「排除只圖私利的障礙」對都更推動更是刻不容緩，如何建構公部門都更機制以「強化政府職能執行代拆」，對於動輒因私利障礙而整合超過八年以上的都更案而言，確實是一大政策利多。「強化政府職能執行代拆」職能為解除代為拆除申請機制及確立代拆協調機制，擬放寬都更條例第三十六條規定之戶數限制，並搭配公辦都更實施辦法第十八條及建築法第八十一條規定之公權力執行條款，期以明訂更為完整的執行原則。
北市府團隊積極成立府內跨局處之「都更機制檢討專案小組」，以結合「都發局、地政局、建管處、更新處、財政局」五大局處，並經由「都市計畫委員會、都市設計及土地使用開發許可審議委員會、都市更新及爭議處理審議委員會」等三大審議委員群，共同建構「都市更新全流程推動機制」，此機制目的以「增進市民集體安全」與「居住正義」兩大訴求，強化政府機能及提升施政效力，兩大訴求看似毫無衝突，實則水火不容，融合難度甚高。
因此，北市府不斷呼籲應設「都市更新法律扶助機制」以解決機制衝突、突破都市更新現況困境，結合公、私部門資源，輔以建立對話機制，凝聚政府、實施者、地主三方之共識，採非營利組織跨域合作方式，由非政府行政部門組織建構法律專業平台，以法、學者等代表協助推動都市更新業務。在強化政府職能面向，以全面檢討公劃地區更新時程獎勵，採分期公告實施方式，重新啟動公辦時程獎勵，並明確訂定都更容積獎勵項目及額度之準則。

文/楊雲龍（文心建設開發部襄理）

近年來房市慘淡，新成屋紛紛讓利、降價求售，反觀都更市場，實施者也不約而同的陸續認賠、停損退出。以往的協議合建，總是被貼上非輸即贏的零和標籤，而都市更新條例卻寫了一個有趣的遊戲流程，給予參賽者（建商）一個選數遊戲的機會。

也就是參與都市更新的權利變換，主辦單位（政府）邀請參賽者玩一個遊戲，倘若在規定的時程內取得所有權人（地主）百分之七十五的同意比例，即可獲得5%~7%的時程獎勵，參賽者若是超過規定的時間，則獎勵歸零。當然遊戲中亦附帶一些令人驚喜但卻需參賽者付出相對代價的加碼獎勵，參與遊戲的參賽者在莫大的獎勵誘因之下，因而紛紛認為此遊戲必定是有利可圖的協議賽局。

再者，當參賽者（建商）積極推動都市更新事業並致力於整合所有權人（地主）的遊戲過程中，漸漸的參賽者會發現都市更新的推動，需透過社區熱心人士發起，並運用當地的鄰里關係、社會網絡人脈，以及長期住戶互動間所建立之信任關係，加以配合參賽者專業團隊、充沛資源，始以有效推動此遊戲（重建整合事業）；而參賽者則運用社會網絡關係及鄰居之間的弱聯繫進行整合行為，並利用主辦單位（政府）所提供的獎助誘因吸引所有權人參與都市更新推動事業，進而在規定的時間內完成目標並取得獎勵。

但是在遊戲過程中，我們會發現，即使主辦單位釋出豐富的獎助誘因，仍會讓參與者面臨計畫面與實施面嚴重的利益衝突，就如同近日房地產頗為熱門的話題-「長安拆遷案」，此案若是套用在剛剛假設的遊戲過程中，即是出現了不可預期的NG行為，迫使主辦單位出面干預，導致參賽者中斷遊戲，讓原本認定有利可圖的協議賽局變得撲朔迷離，導向所羅門王的困境。

文/楊雲龍（文心建設開發部襄理）

都市更新近年來成為政府政策中最熱門之話題，回顧歷年來都市更新爭議案件，諸如：文林苑案、永春社區案以及正義國宅案，在坊間因家家戶戶耳熟能詳，遂成為都更業者口中之明星都更案，其中以正義國宅都更案最受人矚目，此明星都更案歷經二十個年頭，終於在2017年浴火重生轉變為31層樓的豪華住宅。

依法自行劃定且範圍內含有國有地的都更案，須經由自行劃定、事業概要、事業計畫、權利變換、成果備查等法定程序，期間更需召開多次的公展公聽會、聽證會以及審議委員會等繁雜會議過程，正如同正義國宅案之實施者所言，官員與學者太過盡職了，小問題變成大問題，倘若牽涉變更設計，即使百分之百的同意比例仍會卡關，諸多實施者皆感謝政府官員的盡責及無私，但也強烈建議都更程序應更為簡化、果斷，才得以更有效率。

再者，對於公部門及實施者而言，都市更新之更新基地規模應以完整街廓，甚至仿效日本六本木之丘，以十一公頃規模（耗時十八年）實施之，公部門欲擴大基地規模之出發點，實為改善都市景觀及美化都市天際線。然而，轉換為民間實施者的角度思考，更新單元規模為一千平方公尺或是五千平方公尺，都市更新作業程序所需花費之時間卻無不同。雖然公部門及民間實施者各有其考量因素，但擴大都更範圍之目標卻相同，但反觀正義國宅案僅以1525坪（約5042平方公尺、約39%國有地持有）規模，其更新時程卻耗時二十年之久，直至小英新政府全力推動都更新政之契機，輔以北市府全力促成銀行聯貸才得以解套，但其他都更案亦能如此好運嗎？

無論更新規模有多大，都市更新案除了耗時費力外，實施者亦需花費無數銀彈以聘請都市更新專業團隊進行設計規劃，諸如：建築師、估價師、交通評估技師、都市計畫技師、都更顧問師、以及地政士等專業人士，每一位都竭盡心力的為都更案付出其寶貴的專業及時間。正義國宅都更案歷經了龍聯建設、富邦建設、三圓建設等三家投資者，並由政府背書以成功聯貸120.9億元始能功德圓滿，如今已申請都市更新審議之366件都更事業計畫案，何者將成為下一位幸運兒？都市更新明星案中最為民眾關切的「釘子戶問題」，實為另一重要課題：「誰最應該讓利？」

從古至今，「一品」就是代表至高無上的語意，封建社會中官品的最高一級，自三國魏以後，官分九品，最高者為一品。顯然一品表示十分尊榮與稀有，我想當初建商將這個案子取名為「一品花園」，大概就是這個用意吧！用這個案名告訴大家，這個建築就是建商的代表作，有點意思！

其實這個案子早就已經完工交屋，住戶也都已經入住好一段時間，只是一品的經典，忍不住讓人想再多些回顧，據說在今年年初2月6日的大地震，一杯放在陽台的水，歷經6級強震，卻是一滴也沒濺出來，整棟建築的耐震與堅固，絕對值得再次介紹。

就從這個”建築園冶獎”開始說起，已經有20年歷史的建築園冶獎，在2014年將景觀獎頒給「一品花園」的管委會，首先就是肯定了這個建案在庭園景觀的設計與用心。

這棵樹應該是「一品花園」景觀的一個主角，主樹在近年已經成為巴巴事業的一個特色。其實要在中庭花園種一棵這麼大的樹，實際上應該要比想像中困難許多，要讓大樹的樹根有足夠的空間可伸展，大樹才能長得好，所以，要填好多好多的土，才能讓這棵樹站得筆直，應該要為大樹寫個故事。

為什麼「一品花園」可以擊敗群雄奪下園冶獎的最高榮譽景觀獎？因為他真的是很特別。嚴格來說，這個建築本身並沒有豪宅慣用的高聳圍牆，這個”魚河”就是一道意象的牆，景觀可以與路過的民眾一同共享，很特別吧！一品會得到景觀獎，一點都不意外。

高雄市區的首購產品並不多見，市區精華區規畫的新房子，通常是留給換屋族的，因為面積比較大、總價比較高,建商賺的錢好像也會比較多。所以市區精華區裡，想要找到首購型的2房、3房，真的是很稀有。

而且，這個稀有性會繼續存在，因為三民區土地取得不易，少有新房子，也就是說，2-3房格局的新房子很少，即便以後會陸續增加新成屋，應該也是慢慢增加，所以一定會繼續”稀有”下去。

「戀戀Life」的地理位置在中山高交流道旁，而且距離交流道出入口很近，1分鐘就可以上橋去，快速地南來北往無阻礙。

「戀戀Life」的外觀，很有鋼琴鍵盤的Fu，年輕時尚感十足，跟周圍建築比起來，顏色亮麗多了，放眼望去它就是焦點，一眼就看到，很醒目。

這裡的生活機能真的沒話說，這張圖上就有7家便利商店、三座公園和學校、水電行、牙醫診所、早餐店、小北百貨、灰狗巴士、加油站、單車生活館、銀行，整條九如一路都是我的大賣場。還有走幾步就可以來到的中正體育場，和變身後的衛武營都會公園，很豐富也很便利。

其實我是屏東人，不是高雄人；但是我是在高雄居住過的屏東人，身邊很多朋友也都是這樣。

國中母校「五福國中」，還是老樣子，一點都沒變

於住在高屏地區的人來說，高雄就像是屏東的「腹地」，高雄與屏東，就是城與鄉，好吃好玩時髦新潮的，都在高雄；有趣的是，經過了30年，這個邏輯好像還是沒變，屏東還是一樣純樸，高雄則是愈來愈像是國際大都市，也愈來愈好玩。

國中就在高雄讀五福國中，高中念雄中，有整整六年的時間泡在高雄，一點都不陌生，小時候最喜歡在放學後，到路口的冰店嗑一碗八寶冰，再順便去巷內店裡打半小時電動再回家，那個時候，要不是有討厭的大小考試，不然生活的還挺天堂的。

後來有很長一段時間不在台灣，再回來時，就已經在台北上班了，因為在20幾年前，台北的工作機會真的比較多，很自然地就在台北落地生根了，也把媽媽從屏東接到台北來居住，還好阿姨們也都住台北了，所以老人家也不會太無聊。

一個城市的改變，就從建築物開始！這幾年高雄市改變很多，新建設如雨後春筍般展開，讓高雄看起來更美麗了！但是市中心區因為土地取得不易，新建築卻很少，市區內新住宅新增的步調，顯然追不上市政建設。「中央花園」位在市中心，以開創之姿，為高雄市市中心的新住宅新建築立下新典範，建立新標竿，又一個改變高雄的起點。

「中央花園」位在高雄市中心，37層的高度傲視大高雄，從頂樓往下看，整個高雄都在腳下，「君臨天下」應該不過如此吧！讚！

「中央花園」樓高37層，算是前鎮區的新地標，大約在10樓以上，就有東、西、南、北四個面向的景觀，只能用”無敵”來形容了。

「中央花園」位在中華三路上，距離捷運市議會站及美麗島站都不遠，對面就有航空公司、旅行社、銀行、牙科等等，還有知名的拉麵店跟臭豆腐店，附近還有醫院、國小，步行5分鐘到中央公園，更厲害的是，公園內有高雄文學館和李科永紀念館，允文允武的好地方。

就是這麼近，近公園、近捷運，遠遠就可以看到他矗立著，這不是地標，甚麼才是地標！